Buurten

Sociaal beheer in gemengde (koop-huur)complexen


Meer informatie/Bestellen:
SEV

SEV, Verwey-Jonker Instituut (Erik van Marissing), Van der Hoeden-Mulder en Urbannerdam

Volledige tekst (pdf)

2011

122 pag.

Woningcorporaties in Nederland zijn een deel van hun woningvoorraad aan het verkopen. Deels uit financiële noodzaak, maar ook vanuit het idee dat eigenhuisbezit tot een grotere verantwoordelijkheid voor de eigen woonomgeving leidt. In veel gevallen is dat ook zo, maar niet altijd. Huurwoningen die in de verkoop gaan, komen niet per definitie bij keurige kopers terecht.  

Dit bleek een aantal jaren terug in Venserpolder, een Amsterdamse wijk gebouwd in het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw. Toen de woningcorporaties De Key en Ymere merkten dat verkochte woningen gebruikt werden als wietplantage en illegaal pension, stopten ze de verkoop en beraadden ze zich op de situatie. Hoe dit te voorkomen, wat kan je er tegen doen?

Samenwerking

De SEV richtte samen met De Key en Ymere het experiment Venserpolder in. Samenwerking werd gezocht met het Verwey-Jonker Instituut, het adviesbureau Urbannerdam en gerechtsdeurwaarderkantoor Van der Hoeden/Mulder. De vrucht van deze samenwerking is bijgaande toolkit Sociaal beheer in gemengde (koop-huur)complexen. Uitgezocht is wat de Verenigingen van Eigenaren (VvE) én de corporaties die in Venserpolder bezit hebben, kunnen doen als nieuwe kopers het niet zo nauw nemen met de regels.

Het in handen geven van instrumenten aan VVE's past in de trend om bewoners, in dit geval huiseigenaren,  meer verantwoordelijkheid te geven voor de eigen woonomgeving. In 2010 is het aantal VVE's in Nederland op 118.000 geschat. Dit aantal blijft groeien door de verkoop van sociale huurwoningen. Het roept de vraag op of dit groeiend leger van VVE's niet een krachtige partij kan vormen voor een leefbare woonomgeving. Vooral voor de onderkant van de woningmarkt - zoals die in wijken als Venserpolder te vinden is - is dit een uitdaging.

Instrumenten

In bijgaande toolkit zijn verschillende instrumenten bij elkaar gebracht. Ten eerste een risicoscan van het Verwey-Jonker Instituut. Met deze risicoscan kunnen corporaties inschatten in hoeverre het risicovol is om huurwoningen te verkopen. Dit verkopen is een gegeven, maar corporaties kunnen hun strategieën aanpassen, als duidelijk is dat er signalen zijn dat huurwoningen in verkeerde handen terecht kunnen komen. Voorts heeft Urbannerdam een inventarisatie gemaakt van vooraf-instrumenten (preventie), bij verkoop-instrumenten (ook preventief) en beheer- instrumenten (repressief). Plus een stappenplan waarin deze instrumenten logisch gerangschikt zijn.

Van der Hoeden/Mulder heeft de toolkit verder aangevuld met verschillende modelbepalingen (splitsingreglement, huishoudelijk reglement) ten behoeve van het voorkomen en aanpakken van overlast in gemengde complexen. Ook is hier precieze informatie te vinden over juridische stappen en procedures voor VVE's tegen overlastgevende kopers. En informatie over screening van aspirant kopers. Voorbeeldbrieven (waarschuwingsbrief, sanctiebrief) voor VVE-besturen maken de toolkit compleet.

Komende jaar

Inmiddels hebben de corporaties de verkoop van sociale huurwoningen weer opgepakt in Venserpolder - de situatie in de wijk is verbeterd - maar wel blijft de vraag hoe dit in verkeerde handen vallen van verkochte sociale huurwoningen in de toekomst te voorkomen is én hoe er effectief op te treden is tegen kopers met verkeerde bedoelingen. De SEV zal het komend jaar de situatie in Venserpolder volgen en evalueren of de toolkit een effectief instrumentarium biedt tegen overlast. Ook andere VVE's en corporaties kunnen direct aan de slag met het instrumentarium dat hier wordt aangeboden. 

Meer informatie: Radboud Engbersen, engbersen@sev.nl